Ultrapassadas as barreiras físicas perimetrais de condomínios residenciais nos deparamos com a divisão interna em três áreas distintas, quais sejam:
- Áreas privadas: privativas aos respectivos proprietários. Correspondem às unidades autônomas, além de edículas construídas normalmente nas áreas de garagem e espaços para estacionamento de autos, motos, bicicletas, nas garagens.
- Áreas técnicas: de propriedade comum aos proprietários, porém dotadas de restrição ao acesso para evitar acidentes e incidentes que venham ameaçar a continuidade da operação de equipamentos aplicados nos Fatores Críticos de Sucesso, tais como: Casa de Máquinas dos Elevadores; Casa de Bombas/Equipamentos aplicados na rede do Sistema Hidráulico de distribuição de água fria e quente, Estação de Água Gelada; Rede de Distribuição de Gás; Sala do DG / Rede de Telefonia e Lógica; Sala Técnica da Rede de Sistemas Eletrônicos de Segurança; Casa de Geradores; Sala da Segurança (CCO – Central de Comando e Controle); Sala da Portaria / Guarita; Área da lixeira; Centrais de Medição das Concessionárias Públicas, dentre outras.
- Áreas comuns: compreendidas por: áreas de circulação e paisagismo nos afastamentos laterais, frontal e fundos do empreendimento; Sala de recepção e espera; hall de elevadores em todos os pisos, do subsolo mais inferior até o acesso à cobertura (incluindo esta também); Caixa das Escadas de Emergência e todas as áreas de lazer coletivo, que permitam ou não o acesso à(s) Torre(s).
- Outras áreas: sala da administração; Unidade do Zelador; Vestiários e Copa dos funcionários; Sala de encomendas; Depósitos de materiais de limpeza e obras civis; Vias Internas de Trânsito de Veículos e, muito comum atualmente, as áreas de instalação de serviços prestados por terceiros, como: lavanderia, Locker inteligente, mini mercados, dentre outros.
Com foco nas áreas comuns, na visão da segurança de condomínios residenciais, o primeiro filtro de acesso desautorizado, indevido, invasões, dentre outras ameaças do ambiente externo para o interior da propriedade já foi realizado. Cabe ainda um segundo filtro no anel / círculo de proteção, voltado para o controle de acesso à(s) Torre(s) e controles disciplinares estabelecidos por regulamentos internos nestes ambientes e/ou áreas.
A orientação aos projetistas, tendo por referência a análise de mais de 30 anos de ocorrências, estudos das melhores práticas e projetos de reforma e adaptação dos mais variados padrões, dimensões e modalidade de condomínios no país é apresentada a seguir:
- Propiciar o menor número de acessos às Torres, evitando acesso direto das salas de lazer, eliminado possibilidade de acesso do ambiente externo ao ambiente interno da(s) Torre(s).
- Permitir automatizar as portas que devem ser controladas, para as quais cabe prever os seguintes recursos: Portas reforçadas. Uso de recursos biométricos para liberação de acesso (de fora para dentro da edificação) no sentido inverso basta botoeira. Uso de captação e gravação imagens, em ambos os sentidos; interfone em ambos os sentidos; mola e fechadura eletromagnética; sensor de porta aberta, com buzzer para alertar que a porta está aberta.
- Eliminar qualquer possibilidade de acesso do salão de festas para o interior da edificação. Todos os serviços ocorrem com movimentação no ambiente externo à(s) Torre(s).
- Principais gargalos concentram-se nos acessos às Escadas de Emergência, seja a partir dos pisos de garagem, como no piso térreo. O ideal é que as escadas com origem nos pisos de garagem e subsolo permitam acesso apenas à área externa no piso térreo, sem conexão com a escada de emergência do interior da(s) Torre(s).
- Nas garagens o ideal é que o projeto permita ou preveja de início a possibilidade de enclausurar o hall de elevadores e escadas de emergência, aplicando controle de acesso e ao mesmo tempo atender ao que estabelece as instruções do Corpo de Bombeiros. Mas no mínimo nas portas corta fogo, sensor de contato e cobertura com imagem de CFTV.
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