Que medidas devem ser tomadas em cada etapa executiva para que não haja surpresas desagradáveis em seu investimento

Até chegar ao ponto de entrega de um empreendimento, seja ele comercial, logístico, industrial ou residencial, é sabido que há um longo caminho a percorrer. E se considerarmos esse percurso como uma “linha do tempo” fica mais fácil identificar cada etapa, e assim também apontar suas vulnerabilidades e a melhor forma de atenuá-las. Afinal, estamos falando de um sonho do empreendedor.

De forma superficial podemos considerar:

Aquisição do Terreno

Para que seja possível traçar um planejamento estratégico adequado para cada etapa e tipo de projeto é necessário pensar as questões da Segurança Pessoal e Patrimonial desde o início, ou seja, ainda na escolha do terreno. E para isso é importante que se faça a seguinte pergunta:

O local e o ambiente irão proporcionar segurança para seus clientes? E se a resposta for não, o que fazer?

Considere todo o entorno. Basicamente, monitoramento por câmeras nos perímetros, alarmes próximos aos acessos, além de rondas motorizados nas regiões internas e externas do terreno reduzem a possibilidade de invasões, danos ambientais e o uso do local para atividades ilícitas, como o consumo e tráfico de drogas, despejo de entulhos, materiais roubados etc.)

Fator terreno resolvido, hora de se aprofundar nas próximas fases da construção:

 

Lançamento do stand de vendas

Ao lançar o empreendimento com uma estrutura de stand de vendas e apartamentos decorados, se faz necessário o desenvolvimento de um projeto de segurança física e eletrônica, buscando reduzir riscos de furto de equipamentos eletrônicos, proteção dos corretores de vendas e os clientes visitantes.

 

Início do Canteiro de Obras

O passo seguinte é elaborar o Manual de Segurança Patrimonial de Canteiros de Obras. Nesse documento devem ser definidas as fases de construção da obra e com base nisso, apontar todos os recursos que serão implantados:

– Recursos Humanos (Porteiros, Vigilantes Condutores);

– Recursos Técnicos (Físicos e Eletrônicos);

– Recursos Organizacionais (Normas e Procedimentos Operacionais).

Seguir esse manual é responsabilidade da construtora, sua equipe de engenheiros, mestres de obra e seus colaboradores.

Posteriormente, ao desenvolver os projetos urbanísticos e arquitetônicos deve-se considerar a aplicação dos conceitos do CPTED (Crime Prevention Through Environmental Design) ou Prevenção de Crimes através da Arquitetura do Ambiente ou Ambiental, que você conheceu na matéria anterior (https://www.blogdaliga.com.br/a-importancia-do-projeto-de-seguranca-patrimonial/).

Lá você também pode relembrar as informações sobre a elaboração desse tipo de projeto junto ao Plano Diretor de Segurança, fazendo com que o empreendimento seja construído de forma correta e segura.

Após as devidas aprovações nos órgãos públicos o projeto pré- executivo é elaborado por um engenheiro especialista e a consultoria de segurança, definindo entre outros pontos, todos os recursos eletrônicos necessários para proporcionar segurança aos usuários. Os recursos considerados são os subsistemas de controle de acesso, circuito fechado de TV, alarmes e sensores, interfonia e iluminação de segurança.

 

As estratégias de segurança voltadas ao canteiro de obras em si, também são definidas no projeto pré-executivo (link matéria 01 blog), visando inibir furtos internos e externos, além de incluir um sistema de controle de acesso adequado ao ambiente, que seja agressivo, garantindo somente o ingresso de pessoas cadastradas e autorizadas. Nesta etapa também devem ser previstas metodologias e recursos de prevenção de perdas, visando a proteção de vidas e ativos.

Assim que se inicia a construção, a infraestrutura elétrica e de dados devem ser instaladas conforme projeto pré-executivo. E na sequência e no tempo certo, a instalação dos equipamentos, a realização dos testes e comissionamento dos subsistemas implantados.

E se já houver movimentação de pessoas internas no terreno, há de se alinhar e controlar esse acesso por meio de bloqueios físicos (catracas, torniquetes), permissões de acesso (biometria) e um sistema para registro dessas atividades.

Cabe ressaltar que o empreendedor tem responsabilidade civil e criminal por qualquer tipo de incidente e ocorrência em obra, podendo ainda sofrer as consequências de atrasos no cronograma e, consequentemente, prejuízo financeiro.

 

Vulnerabilidades nas Fases da Construção

Fase 1: Fundação – Aqui a maior preocupação são os acidentes, pois a área ainda é ampla e há um fluxo intenso de circulação de pessoas. Em seguida, vem os equipamentos utilizados nos ambientes de engenharia, almoxarifados, refeitórios e vestiários, normalmente montados em containers. Como são estruturas que normalmente ficam expostas nos terrenos, oferecem um alto nível de vulnerabilidade, demandando ser sensoriados e monitorados por câmeras.

Fase 2:  Edificação – Nesta etapa o foco está nas ferramentas de pequeno porte (que podem ser transportadas e manuseadas por qualquer pessoa), pois circulam em maior quantidade. Esse controle deve ser feito pelo Almoxarifado, que requer além de CFTV e Alarme, mencionados anteriormente, definição de procedimentos internos para controle de entrada/ saída dessas ferramentas. Os ambientes ainda permanecem em containers.

Fase 3: Fachada e instalações – Passando para este momento, a atenção deve ser maior quanto à instalação da fiação elétrica e ao uso de materiais como cobre, metais, pias, louças, metais, entre outros, pois são objetos de alto valor. Nesse estágio a Engenharia e Almoxarifados passam a funcionar no subsolo da Obra, com um acesso mais restrito, e, portanto, mais protegidos de ações criminosas. Para isso, é fundamental que seja construída uma sala reforçada, de alvenaria, contendo portas de aço reforçadas, tranca quatro pinos e monitoramento por câmeras e alarme. O controle de acesso é indispensável, e precisa ser fiscalizado pela segurança diariamente.

Fase 4: Acabamento – A atenção deve ser redobrada quanto aos equipamentos nas unidades, pois o acesso nem sempre é tão eficaz. Por isso o controle de entrada/saída pela portaria deve ser criterioso. Deve-se fazer um levantamento social dos prestadores de serviço, controle rigoroso de acesso à Obra e revista pessoal e aleatória na saída, inibindo furtos por oportunismo. Como se trata de acabamento, geralmente a Engenharia e Almoxarifados se deslocam mais uma vez, sendo agora para uma das unidades prontas ou ainda para o Térreo. CFTV e Alarme devem ser mantidos.

Fase 5: Entrega da obra – Com o empreendimento e as áreas comuns finalizados, a insegurança se volta para ações como vandalismo, pichações, furto de luminárias, etc. Por isso deve-se retomar a atenção para o entorno e perímetro. No caso de empreendimentos comerciais, o risco é ainda maior, exigindo cuidados redobrados.

 

Entrega do Empreendimento

Na entrega do empreendimento sugere-se que a administradora responsável tenha todos os projetos pré-executivos para facilitar a manutenção dos subsistemas e qualquer necessidade de upgrading desejado pelos futuros usuários, inclusive instalação e uso dos recursos de segurança definitiva.

A linha do tempo da construção civil é infinita, pois há necessidade de melhorias e mudanças constantemente, devido a fatores como entrega parcial dos subsistemas pela incorporadora, erros de projetos físicos e eletrônicos ou devido a alguma nova vulnerabilidade encontrada, que não havia sido identificada nas fases de projeto.

Mas a sensação de segurança dos usuários deve se basear em um sistema de proteção técnico e profissional, pensado por todos os envolvidos no desenvolvimento do empreendimento desde o dia “zero”, ou seja, desde o dia em que nasceu o sonho do investidor.

Matéria publicada no blog Construliga em 01/04/2019

 

Kellen Reis – Jornalista MTB/SP 5758

Piero Caique – Jornalista MTB/AM 589

 

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